未入住是否需缴纳物业管理费

更新时间：2012-09-23 22:17:53   编辑：shijing  点击次数：3633次

案情简介
当事人：

申请人：甲物业管理有限公司
被申请人：乙公司
　　申请人甲物业管理公司受丙大厦业主委员会的委托对丙大厦提供物业管理服务，2005年双方签订了《物业管理合同》(合同履行期自2005年8月1日至2010年7月31日)。被申请人乙公司系涉案物业丙大厦丁203-208等7套房产的产权人，从2006年10月开始长期拖欠物管费用。被申请人共欠付物业管理费人民币5,774,705.34元，违约金人民币779,585.22元(按合同约定从逾期之日起收取欠费额每日万分之五的违约金)，共计人民币6,554,290.56元。申请人于2008年5月向某仲裁委员会申请仲裁，请求被申请人支付从2006年10月到2008年4月的物业管理费、违约金、律师费和本案的仲裁费用。
　　被申请人答辩称：涉案房产没有办理入伙手续，也没有实际入住,
因此申请人的请求的物业管理费缺乏实践和法律依据。由于被申请人没有入住，仅空置不使用的情况下申请人的管理成本应当是比较低的，请求仲裁庭根据实际情况对每平方19.3元的物管费进行调整。关于违约金的问题，被申请人认为合同约定的从逾期之日起收取欠费额每日万分之五的违约金过高，请求仲裁庭调整。
主要问题和双方的分歧
　　一、
未入住是否需要缴纳物业管理费？
　　二、
仲裁庭能否裁决减免违约金？
仲裁程序和相关法律
　　仲裁庭根据本案事实和有关证据材料，对以上焦点问题的认证和所依据的相关法律如下：
　　一、
未入住仍需缴纳物业管理费。
仲裁庭认为，物业管理服务费与用户自用水电费不同，水电费可按照实际使用收取，但物业管理服务费是综合管理服务收费，也就是说物业管理主要负责公共部位和公共设施设备的管理，个别业主物业暂时闲置不影响物业服务企业运作的工作量，不减少其费用的支出。因此，被申请人虽未入住，仍应交纳物业服务的相关费用。
　　二、
对逾期支付物业管理费的违约金可适当减少。
仲裁庭认为，考虑到被申请人确实没有入住和使用其物业的情况，违约金可以适当减少，根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，对被申请人逾期缴纳的物业管理服务费，从逾期之日起向申请人缴纳的违约金由欠费额每日万分之五减为按欠费额每日万分之二点一交纳。
仲裁结果
　　被申请人向申请人支付物业管理费、违约金、律师费及本案的仲裁费用。
案件的分析与评论
　　一、业主未实际入住是否应缴纳物业管理费？
　　根据《物业管理条例》第42条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据《某市物业管理服务收费管理规定》第17条“物业管理服务费自业主入住之日起开始交纳。……前款所称“入住”是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。入住人收到入住（入伙）通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。”由此可见，即使业主没有入住，在入伙之后必须交纳物业管理费。只要是已建成的房产，不论是否已经出售，是否入住，均应由产权人（售前为开发商，售后为业主）按规定缴纳物业管理费用，因为物业公司有许多物业服务已经提供，如保安、保洁等。本案属于物业管理公司已向被申请人发出入伙通知而被申请人在约定期限内未办理入伙手续，并至仲裁时仍未办理入伙手续，未实际入住的情形，按《某市物业管理服务收费管理规定》应视为入伙，因此被申请人应向申请人缴纳物管费用。
　　二、仲裁庭能否对逾期支付物业管理费的违约金适当减少？
　　根据《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”因此，仲裁庭根据个案的实际情况，在约定的违约金过分高于造成的损失下，根据当事人的请求适当减少违约金的数额。至于减少的幅度并没有统一的标准，本案仲裁庭以人民银行关于银行贷款逾期利息支付违约金日万分之二点一的标准作为参考，是合法合理的。