一房二卖法律问题分析

更新时间：2012-09-23 22:34:10   编辑：shijing  点击次数：3964次

申请人C与被申请人H于2007年1月30日签订《房产买卖合同》，约定申请人向被申请人购买J大厦S-13号商铺一间。合同签订的当天，申请人将购房款人民币30万元支付给了被申请人，被申请人出具了收据，同时又出具承诺书，保证在2007年2月30日前将商铺房产手续办齐，否则，一次性归还申请人购房款。
　　2007年4月，申请人见房屋未能交付，遂找被申请人了解情况，得到的答复是正在补办相关建筑及产权手续。之后，申请人向房地产管理部门及J大厦物业管理处了解到，涉案商铺已登记为他人名下，并交由他人使用，商铺不可能交付给申请人。申请人经与被申请人多次交涉无果，于2009年3月向某仲裁委员会提出仲裁申请。申请人请求仲裁庭裁决解除双方所签的房产买卖合同，裁决被申请人返还购房款人民币30万元及利息、本案仲裁费以及申请人为本案所付律师费。
　　一、处理一房二卖的法律依据和理论依据。
　　本案涉及的是一房二卖的问题。由于一房二卖的情况下，标的物是特定的，只有一个房屋，所以出卖人不可能同时履行两个《房地产买卖合同》的情况。也就是说，出卖人对其中一个《房地产买卖合同》的履行必然产生违约责任的问题。近年来，特别是在房价飞涨情况下，卖房人面对巨大的利益，卖房人往往甘愿承担违约风险，此类案件在近年中国繁荣的房地产市场的前景下尤为突出。
　　处理一房二卖的法律依据主要是：根据中国《物权法》第6条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”其中涉及的理论依据是房地产合同效力和物权效力的区分的问题。在中国旧的物权理论对两者并未区分，直至2007年10月1日实施的《物权法》对此作了比较明确的规定，即物权变动的合同与物权变动本身是两个法律关系。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。但如果物权经登记过户到了善意第三人的名下，则违约的一方应当承担违约责任。
　　在本案中，申请人C和被申请人J房地产公司签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，但J公司并未将该房产按约定过户到C的名下，而是将过户到了第三人的名下。第三人实际取得了房产的物权，而此时C已经无法要求J公司继续实际履行了，只能根据房地产买卖合同的约定，请求仲裁庭裁决J公司承担违约责任。根据合同法第107条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”赔偿损失一般包括给付损害赔偿金、违约金或定金等，具体要看涉案合同的约定和当事人提出的主张、证据。本案中，申请人要求解除合同、被申请人返还购房款人民币30万元及利息、本案仲裁费、律师费的仲裁请求，仲裁庭应当予以支持。
　　二、如何防止一房二卖？
　　1、对商品房预售的情况下，即俗称“卖楼花”的情形下，中国物权法设置了预告登记的制度。物权法第20条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”在进行了预告登记的前提下，开发商如果违背预告登记的内容的处分行为就不能发生法律效力。
　　2、对于二手房买卖的情况下，买受人可以到当地的房地产管理部门查询该房产的产权，看出卖人是否合法的产权所有人，该房产是否有被查封、扣押、抵押等情形。如果是产权清晰的房产，签订合同后双方应尽快到房地产管理部门办理登记手续，以避免出卖人利用过户的间隔将房产再次转让。
在订立合同时，当事人可以在合同中增加违约金、损害赔偿金或定金的条款，以提高一方违约的成本，促成交易。本案中双方仅约定违约时一次性归还购房款，违约方违约的成本微乎其微，但这既然是合同约定，仲裁庭仅能按合同约定和当事人的请求做出裁决。