物业管理条例是拓展仲裁业务的平台

更新时间：2013-03-14 17:24:07   编辑：shijing  点击次数：2977次

                                                     --从哈尔滨新颁布物业条例说起

原《哈尔滨市物业管理规定》是2004年制定的，随着形势的发展变化，物业管理中的一些矛盾和深层次的问题逐渐暴露出来，管理体制不健全、市场发育不完善、各方主体意识不成熟、缺少有效的纠纷协调解决机制等严重制约了物业管理发展与提高。2010年，哈尔滨市委提出了“大物业、全覆盖”的工作要求，为哈市物业管理明确了新的发展方向。因此，重新制定一部新的物业管理法规是十分必要的。针对各种情况哈尔滨市在调研论证的基础上于2012年11月1日出台了新的《哈尔滨市物业管理条例》（以下简称《条例》）在进一步完善市场化物业管理制度的基础上，将无人管理的老旧物业纳入进来，作为新的物业管理模式加以规范。同时，还规定了业主自行管理物业的模式，是哈市物业管理形成物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理三种模式并存的新格局，填补了法律的空白。

一、新《条例》中对物业模式覆盖全面、业主权利义务及维修经费都有明确具体的规定。

据了解，国内现行的物业管理法规都局限于市场化物业管理的单一模式，对于其他模式都没有相应规定。而在新实施的《条例》中规定，物业管理包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理的三种模式，这三种管理分别是指：业主通过选聘服务企业，双方共同制定服务标准；由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行管理的老旧住宅，按照政府明确的服务和收费标准提供服务；以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。

业主篇住宅改商服须邻居同意是新条例的一个亮点，为规范物业的使用和维护，《条例》明确了物业使用中的九大类禁止行为。其中包括，在物业管理区域内禁止擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的；擅自占用、损坏或移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的；违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的。

备受关注的业主将住宅改为经营性用房的，《条例》规定应当经有厉害关系的业主同意后，由哈市物业行政主管部门会同规划、环保、消防等有关管理部门依法办理批准手续。而对业主出现违规行为的，《条例》规定，将由物业服务企业、业主委员会予以劝阻、制止，及时报告有关行政管理部门。

同时，业委会委员谋私可终止资格是又一亮点，业主大会和业主委员会是业主管理物业的决定和执行组织，对于保障业主权利，提高物业管理水平至关重要。针对有些业主委员会委员不称职，甚至谋私、侵害业主利益等情况，《条例》规定业主大会可以终止业主委员会委员资格。

维修金经费的来源和使用更好保障老社区老房子维修问题。

针对维修问题，《条例》规定，拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、非住宅物业，应当按照有关规定交存专项维修资金。专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。

利用专项维修资金增值收益部分建立应急维修资金。在物业使用中发生影响业主正常生活的紧急、重大突发事件需要应急维修时，可以先行启用应急维修资金进行维修。

总之, 《条例》的公布与施行, 对规范物业管理活动, 维护业主和物业管理企业的合法权益, 改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的作用, 它的颁布实施必将进一步提升老百姓住房消费权益的保护水平, 促进我国住宅建设的发展,为有效地扩大内需, 保证经济持续、快速、稳定地增长创造更为有利的条件。

二、业主与物业有纠纷可申请仲裁将更好扩大法律保障的平台，维护各方利益实现。

（一）《条例》明确了调解、仲裁机制，规定实行联席会议制度，将市区物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会、物业行政协会等组织起来共同参与，形成多层级、多元化的调解机制。当事人不但可以申请调解，也可以依据合同约定申请仲裁。对于重大的物业纠纷，《条例》规定由哈市物业行政主管部门组织协调解决。

《条例》以多元化的解决纠纷方式满足了不同主体的不同需求。当前的物业纠纷由于涉及的利益主体多、原因复杂、群众性影响大，以及司法资源的有限性、司法能力的局限性，仅靠法院一个部门、仅用法律一种手段难以解决。因此, 必须根据纠纷产生的原因、特点和规律，充分发挥多元优势，采用多管齐下、多种形式的纠纷解决机制。首先，《条例》树立灵活、高效、便民和成本低廉的目标观念。与法院相比，诉讼外解决纠纷的优势在于方便、快捷、少收费或不收费。法院作为解决纠纷的最后一道防线，对程序性要求严格，对公正度要求更高， 因此，作为诉讼外的解决纠纷机制不能照搬法院的做法，否则将失去优势；其次，这种机制赋予当事人在纠纷解决方面自由处分权，从法律上保证当事人对程序或实体上权益的处分，这意味着国家对公民基本权利的尊重；再次，这种机制本身是一种选择性机制, 并不是法律的前置程序, 没有剥夺当事人的诉权。调解和仲裁是社会救济机制，是依靠社会力量解决民事纠纷的方式。调解，当事人在物业纠纷发生后可以申请由行政机关居中调解，促使双方相互谅解、妥协，达成纠纷解决的合意。仲裁，纠纷双方根据有关规定或双方协议，将争议提交到约定的仲裁机构由该机构居中裁决。仲裁以当事人在民事纠纷发生前或发生后自愿订立仲裁条款或达成仲裁协议作为解决争议的前提，有效的仲裁协议具有妨诉抗辩的效力，阻断人民法院对该争议的管辖权。仲裁一裁终局，仲裁裁决对于物业纠纷双方具有约束力、执行力。民事诉讼则是公力救济机制，物业纠纷当事人可以通过民事诉讼来维护自身合法权益。诉权是当事人为维护自身的合法权益，请求法院对民事争议进行裁判的权利，是基本的程序性权利，是国家赋予当事人维护自身民事权益的一种手段，当自己的民事权益受到侵害或产生争议时，就可以行使诉权启动公权力来解决私权纠纷，从而得到国家的司法保护。并且民事诉讼制度作为民事权利的最后一道防线，具有支撑、维持其他纠纷解决方式的作用。最后，《条例》规定了多元化物业纠纷解决机制的建立健全, 施行中关键是实现各纠纷解决机构在物业纠纷解决过程中的协调, 形成人民调解、行政解决纠纷和民事诉讼之间的合理衔接。

（二）尽管法律、法规规定的十分具体，但在现实中可能存在执行的障碍等问题，据悉在实践中有的法院对拖欠物业费的案例不予立案，理由是物业条例中约定了仲裁解决纠纷，经调研发现大多数业主和物业部门还没有约定仲裁管辖，从而出现法律真空地带各方权利得不到保护。因此建议，仲裁机构也应加大宣传，走出去，多和企业、社区接触，多和开发商、物业公司联系让社会认识仲裁，知晓法院和仲裁都是运用法律解决争议的地方，知晓仲裁还具有更多的好处如一裁终局，节省时间等等。借助新条例的契机推广仲裁的新业务、为法律服务市场提供更好的平台。

总之, 《条例》的公布与施行, 对规范物业管理活动, 维护业主和物业管理企业的合法权益, 改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的作用, 它的颁布实施必将进一步提升老百姓住房消费权益的保护水平, 促进我国住宅建设的发展,为有效地扩大内需, 保证经济持续、快速、稳定地增长创造更为有利的条件。同时坚信仲裁机构也一定能更好服务大众，为社会稳定，民众安康保驾护航，祝福中国越来越好。