物业管理费用纠纷

更新时间：2012-09-23 23:08:15   编辑：shijing  点击次数：3451次

案情简介
　　当事人：申请人：甲市某物业管理有限公司
　　被申请人：乙
　　申请人甲市某物业管理有限公司是经批准合法设立的物业管理公司，于2000年6月开始对丙大厦进行物业管理。被申请人乙于2000年6月签署《业主公约》，至今一直是丙大厦内×号房的业主。申请人于2002年5月16日与丙大厦业主委员会签订了《物业管理合同》，约定由申请人提供物业管理服务。申请人于2010年向甲仲裁委员会提出仲裁申请，要求被申请人支付2008年6月至2009年12月期间的物业管理费等申请人有义务支付的款项、费用、滞纳金及本案的仲裁费用。被申请人提出反请求及答辩认为，申请人提交的《物业管理合同》至2009年6月24日到期，业主委员会并未与之签订新的物业管理合同，因此申请人请求的2009年6月至2009年12月期间的物业管理费无法律依据。2008年3月3日被申请人家中被盗价值3万的财物，被申请人多次要求申请人赔偿损失，或相应减免物业管理费，但申请人只同意免去被申请人三个月的物业管理费，被申请人认为至少应免除三年物业管理费。因减免被申请人多少个月的物业管理费没有达成共识，故被申请人一直没有缴纳相应的物管费用。被申请人提出反请求要求主张10000元赔偿金。
　　主要问题和双方的分歧
　　1、申请人是否应缴纳2009年6月至2009年12月期间的物业管理费？
　　2、仲裁庭能否支持被申请人提出的主张申请人赔偿其被盗财物的赔偿金的反请求？
仲裁程序和相关法律
　　本案的审理程序适用2008年1月1日起施行的《甲仲裁委员会仲裁规则》，根据仲裁规则第71条的规定“争议金额不超过人民币八十万元的案件，适用简易程序。但当事人约定适用普通程序的除外。”本案适用简易程序，由一名仲裁员成立仲裁庭进行审理。
　　仲裁庭根据本案事实和有关证据材料，对以上两个焦点问题的认证和所依据的相关法律如下：
　　一、申请人签署的《业主公约》和申请人与业主委员会签订的《物业管理合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对全体业主具有法律约束力。《物权法》第75条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第78条的规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”被申请人签署了《业主公约》已经赋予了业主委员会有选聘物业管理公司的权利，而业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》，对业主具有约束力。因此，被申请人应缴纳从2008年6月至2009年6月的物业管理费用。
《物业管理合同》至2009年6月24日到期，依据《物权法》第76条的规定“……（四）选聘和解聘物业服务企业或其它管理人。……决定前款其它事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”仲裁庭认为，决定选聘或续聘某物业管理公司的职权归属于业主大会，《物业管理合同》到期后至今未召开业主大会决定选聘或续聘物业管理公司，申请人与业主委员会已形成事实物业管理合同关系。至于为何未召开业主大会，且为何既未续聘又未聘其它物业管理公司，这属于业主委员会和业主大会的事务职权范围内的问题，不能对抗申请人，仲裁庭对被申请人的答辩主张不予支持，被申请人也应当支付2009年6月至12月期间的物业管理费。
　　二、被申请人主张因申请人未充分履行物业管理义务为由拒付物业管理费，并反请求主张10000元赔偿金。对此，仲裁庭认为，该物业管理公司属于具备合格资质的物业管理企业，并为小区提供了具备符合物管标准的安全防范设备设施。根据《甲经济特区住宅区物业管理条例实施细则》第40条第2款的规定：“物业管理公司所收取的管理费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费。”因此，申请人不具有对小区全体业主及非业主使用人在其私人住宅内的人身、财产保护、保管的权利能力，不具有公安、司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能。即便盗窃案发生了实际的损害后果，但是，对本案的损害结果发生原因是因犯罪行为所致的，由于刑事犯罪的突发性、不可预测性、隐蔽性和犯罪分子有目的的作案，除非被申请人能够证明申请人有疏于管理和正常的安全防范而致被申请人财产被盗，或申请人的工作人员参与了盗窃犯罪行为。因此，仲裁庭认为对被申请人所称的犯罪行为造成可能的危害结果，也应根据罪责自负的原则，由犯罪分子承担刑事和民事责任。被申请人提供的证据只能说明被申请人曾经单方向公安机关陈述遭到盗窃的事实，不能证明被申请人具体被盗财产及其价值。由于案件未告破，仲裁庭亦无法认定该盗窃案对被申请人造成的损失。
　　仲裁结果
　　裁决被申请人向申请人支付2008年6月至2009年12月期间的物业管理费等申请人有义务支付的款项、费用、滞纳金及本案的仲裁费用。驳回被申请人的反请求。
　　案件的分析与评论
　　一、业主、业主大会、业主委员会和物业管理公司的关系
根据《物权法》的第75条、76条、78条、81条、82条的规定，业主、业主大会、业主委员会和物业管理公司的关系是：业主是建筑区划内的主人，业主大会是业主的自治组织，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主可以选举业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。业主大会或者业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。由此案可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同，对本案当事人有约束力，在物业管理合同到期，而业主委员会未选聘新的物业管理公司期间，物业管理公司也提供了事实上的物业管理服务，物业管理企业请求业主支付物业管理费的，仲裁庭应予以支持。
　　二、被申请人家中失窃的赔偿金请求与被申请人拒绝缴纳物业管理费属于两个不同的法律关系。
被申请人以家中失窃为由主张申请人赔偿其被盗财物的赔偿金的反请求，因为该案尚未破案，仲裁庭无法认定该盗窃案对被申请人造成的损失。如果警方查明被申请人家中失窃是由于申请人的重大疏忽造成或申请人的员工所为，被申请人也可以另行提出赔偿请求，该赔偿金的请求与缴纳物业管理费属于两个不同的法律关系。被申请人一直实际享受了申请人提供的各项物业管理服务，刑事犯罪的本身具有突发性、不可预测性、隐蔽性和犯罪分子有目的的作案等多项特性，不能因为失窃而拒绝缴纳全部物业管理费用。