延迟交房和延迟办理房地产证在法律上的处理

更新时间：2012-09-23 23:07:25   编辑：shijing  点击次数：3890次

案情简介
当事人：申请人：甲
被申请人：乙房地产公司
　　申请人甲于2006年6月14日与被申请人乙房地产公司签订了《××市房地产买卖合同（预售）》，购买位于××市丙住宅04D房，总价款702667元。该合同约定：“乙公司应在2007年1月28日前将该房产交付申请人。如乙公司迟延交付的，应当按日向甲支付房产总价款万分之三的违约金。乙公司应当在取得竣工验收证明之日起180天内完成本房地产项目的房地产初始登记。乙公司应当在将该房地产交付给之日起240天内申请房地产转移登记，办理房地产证。否则，乙公司应当按日向甲支付房地产总价款万分之三（延期120天内）或万分之四（延期超过120天）的违约金。”申请人于2008年8月21日向××仲裁委员会提出仲裁申请。申请人称，合同签订后申请人履行了付款等相关义务，但直至2月16日才办理了入伙手续。被申请人交付房产迟延19天，按照约定应支付违约金4005元。被申请人至2008年4月9日才办妥房地产证，迟延176天，按照约定应支付违约金49468元。申请人认为被申请人迟延履行交房及办理房地产证的义务，构成违约，应当按照约定承担支付延迟交房违约金和逾期办证违约金的责任。
　　被申请人答辩称：
　　1、被申请人不应承担迟延交房的违约责任。被申请人于2007年1月22日和2007年2月13日两次以特快专递的方式向申请人发出《入伙通知书》，申请人于2007年1月27日已经接受了被申请人交付的钥匙并在登记表签名，因此房产实际交付日期为2007年1月27日。
　　2、被申请人不应承担迟延办理房地产证的违约责任。理由包括：①被申请人于2007年12月17日收到《建设工程规划验收合格证》，工程竣工验收证明文件为2007年12月17日。依照合同约定被申请人在收到工程竣工验收证明文件之日起的180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记来计算，被申请人符合合同约定，未迟延办证。②政府原因导致验收迟延。被申请人施工的住宅有8套房超出原规划面积，政府相关部门一直未予对这8套房之外的整个项目进行规划验收，导致被申请人2007年12月17日才拿到《建设工程规划验收合格证》。
　　主要问题和双方的分歧
　　1、签收涉案房产钥匙的时间能否作为入伙时间？
　　2、被申请人关于延迟办证是由于政府原因能否成为抗辩的理由？
　　仲裁程序和相关法律
　　本案的审理程序适用2008年1月1日起施行的《××仲裁委员会仲裁规则》，根据仲裁规则第71条的规定“争议金额不超过人民币八十万元的案件，适用简易程序。但当事人约定适用普通程序的除外。”本案适用简易程序，由一名仲裁员成立仲裁庭进行审理。
　　仲裁庭根据本案事实和有关证据材料，对以上两个焦点问题的认证和所依据的相关法律如下：
　　一、签收涉案房屋钥匙的时间不能作为入伙时间，被申请人交付房屋存在着延迟的事实。
仲裁庭认为，根据双方的买卖合同及其附件的约定，申请人签收房屋钥匙的行为，并不当然代表申请人作为买方就放弃了对本房地产不符合交付标准或条件的异议权。双方买卖合同约定非常明确，房产交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。当然，出卖人在房地产竣工前交付房屋，买受人接受并实际入住，只要房屋通过主体质量验收、消防验收、水电验收、电梯验收和燃气验收等，符合人身财产安全的基本入住条件，根据合同法第77条的规定，也可以认定双方当事人经协商一致，变更房屋原交付条件的约定。但是，在本案中，被申请人取得《竣工验收备案收文回执》时间是2007年2月13日，申请人作为业主有权拒绝在涉案房产项目没有取得竣工验收政府备案收文回执的瑕疵状态下入伙。因此，1月27日交付行为的效力是有瑕疵的，即便申请人接收了钥匙也不构成法律意义上的交付。而2007年2月16日办理入伙手续，房屋已经取得政府备案收文回执。申请人关于涉案房产交付时间为2007年2月16日的主张，仲裁庭予以支持。自约定交付日2007年1月28日的次日计至实际交付日2007年2月16日，共延期19天。被申请人应承担延期交房的违约责任。
　　二、被申请人关于延迟办证是由于政府原因做为抗辩的理由并不成立，被申请人应向申请人承担违约责任。仲裁庭查明被申请人施工的住宅有8套房超出原规划面积，导致政府相关部门一直未予以整个项目进行规划验收。这些证据不能用来支持被申请人关于延迟办理房地产证是政府不作为所导致的主张，却能证明被申请人的规划施工安排经验不足、擅自加建是导致延迟办理房地产证的主要原因。尽管此后被申请人确实为弥补其擅自加建的过失作出了努力，但客观损失已经造成。如果这些客观损失由小业主来承担，显然不公平合理。
仲裁结果
　　被申请人向申请人支付延期交房违约金和延期办证违约金、律师费、仲裁费用。
　　案件的分析与评论
　　一、入伙时间何时起算？
　　本案有几个时间点：合同约定的入伙时间是2007年1月28日，被申请人交钥匙给申请人的2007年1月27日，被申请人向申请人发《入伙通知书》（发过两次）分别是2007年1月22日和2月13日，被申请人主张的入伙时间为2007年2月16日。而被申请人取得建设局出具的《竣工验收备案收文回执》时间是2007年2月13日，被申请人取得工程竣工验收证明文件为2007年12月17日。
　　《××住宅区物业管理条例》实施细则第3条明确规定“入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续，入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的视为入伙。”《甲经济特区房地产转让条例》第20条规定“预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合格之后。”同条例第60条还规定“房地产开发商违反本条例第20条的规定，在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效，受让人有权拒绝接受交付。”由此可见，竣工验收合格是交付房地产的前提条件。当然，出卖人在房地产竣工前交付房屋，买受人接受并实际入住，只要房屋通过主体质量验收、消防验收、水电验收、电梯验收和燃气验收等，符合人身财产安全的基本入住条件，根据《中华人民共和国合同法》第77条的规定，可以认定双方当事人经协商一致，变更房屋原交付条件的约定。
　　在本案中，被申请人不能证明在交付钥匙时涉案房屋已通过主体质量验收和水电验收，不能证明房屋已经具备符合人身财产安全的基本入住条件。因此本案中被申请人交钥匙的1月27日不能视为入伙的时间。实际上，根据《甲经济特区房地产转让条例》第60条“……在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效，受让人有权拒绝接受交付。”笔者认为申请人甚至可以主张2月16日办理入伙手续的行为也无效，延期交房的违约金可以一直计算到被申请人取得工程竣工验收证明文件的2007年12月17日。但是申请人只主张迟延到到开发商办理入伙手续的2月16日，仲裁庭应根据当事人的请求作出裁决（否则裁决结果可能会因为超裁而被撤销或不予执行），认为双方当事人已经协商一致，变更房屋原交付条件的约定。
　　二、政府原因能否作为免责事由？
免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分，前者为因不可抗力导致违约，违约方可全部或部分免除违约责任，后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。
　　本案中当事人并未通过合同约定免责事由，主要看是否有法定的免责事由。不可抗力指不可预见、不可避免且不能克服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形：一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。实践中，构成不可抗力的条件是很严格的，当事人没有随意扩大解释不可抗力的权力，更何况本案中，政府一直未予以整个项目进行规划验收是由于被申请人施工的住宅有8套房超出原规划面积造成的，也就是由于被申请人自身的过失造成的，不能归咎为政府原因。