房东卖房，能继续租住么？有优先购买权么？

更新时间：2013-12-06 20:15:39   编辑：shijing  点击次数：2430次

    2012年6月老张与小卢签订了房屋租赁合同，约定老张将房屋出租给小卢一家，租期自2010年6月30日-2013年7月1日，每年租金1.8万元，发生争议由哈尔滨仲裁委员会解决。此后老张和小卢一直按合同约定履行权利义务，双方相安无事。不料想，2013年元旦前老张突然找到小王，表示因资金周转困难已将该房卖给李先生，请小卢在7日内搬家。这个说法让没有搬家准备的小卢猝不及防，遭到他当场拒绝。一周后，李先生以新房主身份要求小卢搬家，小卢则以他和前任房主老张的租赁合同未到期为由拒绝搬家。双方协商未果，小卢以老张侵犯了自己的优先购买权为由申请仲裁，请求确认老张与李先生的合同为无效合同并赔偿损失。

    仲裁庭经审理后认为：关于优先购买权，根据《合同法》230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”老张没有尽到审慎的通知义务，给予小卢合理期间让其行使优先购买权，确属侵犯了小卢的权利。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”承租人小卢可以要求老张赔偿损失，但请求老张与李先生之间合同无效的请求不能得到支持。另外，根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”小卢有权继续占用、使用该房屋直至其与前房主老张的合同期届满，李先生无权要求小卢提前搬家。最后，在仲裁庭调解下双方和解。

   在此，哈尔滨仲裁委员会提示您： 1、“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。2、承租人享有的优先购买权受到一定限制。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条的规定，发生以下几种情形时，承租人的优先购买权不能得到支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。