业主委员会是否合法成立影响物业合同效力

更新时间：2014-12-08 10:41:27   编辑：shijing  点击次数：2532次

 

业主委员会是否合法

成立影响物业合同效力

 

案情：

    2011年，赵女士入住哈尔滨市道外区某小区，并与某物业公司建立物业服务关系。但从赵女士入住该小区后，只在进户时缴纳了一次物业费，此后至今一直未缴纳物业费。根据《物业服务合同》约定，每年12月31日前必须缴纳物业费，某物业公司多次向赵女士催缴，其已经长达三年拒不缴纳物业费。根据《物业服务合同》约定，逾期不缴纳物业费每天按千分之三收取滞纳金。故某物业公司请求赵女士缴纳拖欠的物业费及滞纳金。赵女士则认为从入户至今从未接到任何关于该小区成立业主委员会的通知，在购房的档案里物业公司应当能通知到赵女士的，所以，赵女士认为该业主委员会从程序上不合法。此外，业主委员会也侵犯了赵女士的权利，因为物业合同不是赵女士签订的，剥夺了赵女士参与管理的权利，属于冒名顶替签订的合同，对物业合同中的仲裁条款赵女士也提出异议。

仲裁结果：

仲裁庭驳回了某物业公司的仲裁请求。

案例评析：

    仲裁庭认为，本案争议的焦点是该小区业主委员会是否合法成立，而业主委员会合法成立的前提是召开达到法定人数的业主大会。《中华人民共和国物权法》第七十七条及国务院《物业管理条例》第十条均明确规定，成立业主大会并选举业主委员会，应当在物业所在地的区、县级人民政府房地产行政主管部门或街道办事处的指导和协助下进行。如果争议的业主委员会依法成立，那么该小区所辖的街道办事处或者其下属的社区应该派员参加，故某物业公司对此负有举证责任。根据某物业公司提交的证据复印件，业主委员会备案时需提交如下材料：1、业主大会筹备成立的情况报告。2、业主大会会议决定。3、业主大会议事规则。4、管理规约。5、业主委员会成立备案表。6、业主委员会成员登记表。而某物业公司只提交了业主委员会成立备案表和业主委员会成员登记表，尚缺四项备案所必备的材料。另外，根据某物业公司提交的书证，可以推定某物业公司自认该小区辖区内的社区亦不能证明争议小区业主委员会是否依法成立。本案中，业主委员会的有关备案材料是某物业公司自认在该小区辖区内的街道办事处复印的，证明其有能力调取有关业主委员会成立备案的材料，况且证明业主委员会是否依法成立主要是相关原始资料的书证，而不是证人证言。鉴于某物业公司据以申请仲裁的根据是其与某小区业主委员会签订物业合同中的仲裁协议，依据《中华人民共和国仲裁法》第四条之规定，证明该小区业主委员会是否合法成立的证据不足，故仲裁庭不予支持。