房屋买卖中，解贷责任该谁负？

更新时间：2017-06-19 18:05:18   编辑：shenlibu  点击次数：1688次

二手房市场热度不减，房屋交易量逐年上升，但是老百姓在二手房买卖过程中经常会遇到一些麻烦和难题。我们今天要讲的仲裁案例中的买房人李女士，就遇到了一些麻烦事，通过这个案例，希望给买卖二手房的朋友们一点提醒和建议。

案情简介

2016年5月，李女士与张先生在某中介公司签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定，张先生将其位于哈尔滨市道外区某房屋出售给李女士，房屋成交价格为57万元。签订合同当日，李女士依照合同约定交纳了定金2万元，并于2016年5月24日又交纳了购房首付款和居间服务费共112700元。李女士共计交纳了132700元，以上费用按照合同约定由中介公司代为保管。此后，李女士积极办理贷款，并在2016年6月7日通过贷款审批。但是，由于张先生的房产存在抵押没有及时解贷导致无法办理更名过户手续，致使李女士的贷款过期。此后，李女士为了履行合同，再次申请了贷款，贷款审批手续于2016年9月18日完成。签订合同时，李女士、张先生与中介公司都知道张先生的房屋存在抵押贷款，只有在该房屋解贷以后才能更名过户。《房屋买卖居间合同》第六条“购房款和居间费用”中约定“如甲方（张先生）所出售房产在贷款抵押期间，甲乙方双方确认由甲方负责办理解贷赎证，并委托丙方负责代办”。由于张先生的房屋解贷没有成功，致使房屋买卖合同无法继续履行。于是李女士依据合同中的仲裁条款提请了仲裁，请求裁决：1.解除李女士与张先生、中介公司签订的《房屋买卖居间合同》；2.张先生承担违约责任，双倍返还定金4万元；3.张先生承担因其违约造成的李女士的实际损失共计9,700.00元（居间服务费5,700.00元，银行代办费2,000.00元，律师费2,000.00元）；4.张先生承担本案仲裁费用。

争议焦点

庭审过程中，当事人围绕解贷责任归谁的问题展开辩论。李女士认为，张先生违反了合同约定，应当承担违约责任；而张先生认为，他已经和中介约定，由中介公司为其解贷，但未有相关证据提供。

仲裁结果

1.解除三方签订的《房屋买卖居间合同》；2.张先生双倍返还李女士定金4万元；3.仲裁费用由张先生承担。

专家意见

三方当事人签订的《房屋买卖居间合同》系三方主体真实的意思表示，该合同合法有效。现案涉房产的买卖三方自愿解除本合同，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，故仲裁庭予以支持。

三方签订的《房屋买卖居间合同》中没有明确约定解贷赎证的义务人。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条和《房屋买卖居间合同》的相关规定，买方的义务是交付房款；卖方的义务是交付房屋。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。因此，按照交易习惯，房屋存在抵押时，卖方应当负责解除抵押。居间方的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。法律并没有规定居间方有解贷的责任，所以张先生有责任为其房屋解贷。并且在《房屋买卖居间合同》中并未另行约定该诉争房屋应由中介方为其解贷，张先生也没有缴纳过解贷赎证费，更没有相关证据证明该房屋应由中介方为其解贷。因此，本案认定该诉争房屋的解贷责任应由张先生承担。

 哈仲提示

哈尔滨仲裁委员会提醒想要买卖房屋的朋友们，一定要在签订合同之前仔细认真核对相关内容，并且根据合同中的约定及时履行相关义务、行使相关权利，以避免造成不必要的损失。