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房价猛涨之下能否支持房屋差价损失

更新时间:2017-12-20 08:07:18   编辑:石笛  点击次数:628次

随着我市房地产市场化进程的不断加快,各地区相互配套设施逐步完备,房价快速上涨。签订完房屋买卖合同后,待可以办理房屋过户的时候,房价往往会上涨很多,这就会导致卖房人恶意违约或者以各种理由拖延过户导致合同履行困难,今天我们就来谈谈二手房买卖合同违约情形中关于房屋差价那些事儿。

案情简介

    林先生通过中介公司与刘女士签订房屋买卖合同,合同约定了刘女士违约时需要支付给林先生25万元违约金。但是,签约后,由于房屋升值巨大,刘女士不愿履行合同。林先生认为房屋差价已远超过合同约定的25万元违约金,故申请仲裁,请求裁决解除双方签订的房屋买卖合同及刘女士赔偿房屋差价损失。

 

争议焦点

房屋差价能否认定为林先生的损失?

    林先生认为因合同无法继续履行,林先生在此时购买同地点同面积的房屋必然要多支付出部分金额即房屋差价损失。而刘女士认为,林先生并没有实际购买其他房屋,房屋差价损失并没有实际发生,故不应当认为为林先生存在损失。

 

本案的赔偿损失金额应如何认定?

    林先生认为虽然合同中约定了固定违约金数额,但房屋差价已经远超过该数额,应当按照房屋差价赔偿。而刘女士认为,合同已经约定了违约金,且合同是双方当事人的真实意思表示,即便林先生主张的房屋差价损失金额确实高于违约金金额,也需要按照合同约定赔偿违约金。

 

仲裁结果

双方通过调解解除《房屋买卖合同》

    林先生与刘女士在仲裁庭组织下,达成如下调解协议,解除双方签订的房屋买卖合同,刘女士赔偿林先生房屋差价损失30万元。

 

专家意见

    关于能否将房屋差价作为守约方的损失由违约方承担的问题在仲裁实践中比较普遍。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在有效的房屋买卖合同履行过程中,由于出卖人拒绝履行合同,导致买受人需要另行购买相类似的房屋,则需要支付的另行购房成本就同之前签约的购房成本之间存在价值之差,此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的,本应在合同如期履行时免于承受的损失,可以作为守约方所遭受的损失。故房屋差价是可以作为林先生损失。

    关于赔偿损失金额如何认定的问题。专家认为双方当事人在合同中已经约定了固定违约金的情况下,能否违约方承担房屋差价的违约责任,则涉及到《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的适用问题。对此,属于事实认定问题。应当根据案件具体情况加以处理。如果仲裁庭认为当事人提供的证据能够使认定具体的损失数额及约定的违约金过分低于造成的损失,则可以适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释的规定,根据当事人提出的请求,对违约金予以调整,以仲裁庭认定的房屋差价作为非违约方的损失,由违约方予以赔偿。

    关于举证责任如何分配的问题,专家在此重点提示:结合《最高人民法院关于当前形式下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定,违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任,非违约方主张违约金约定合理的,亦应提供相应的证据。根据谁主张谁举证的原则,违约方应当提供引起仲裁庭对违约金的数额产生合理怀疑的证据时,即可将举证责任分配给守约方。在实践中,可以委托具有资质的评估机构对进行房屋价格评估,以此来举证证明履行利益之损失。

哈仲提示

签订买卖合同时仔细审核合同中约定的条款,特别是关于违约金的约定。此外,在房屋交易过程中要保存好各种交易的票据以备不时之需,出现纠纷及时沟通,必要时可以通过诉讼或者仲裁方式予以解决,欢迎广大市民约定由哈尔滨仲裁委员会解决纠纷。