厘清合同义务 请求更要正确

更新时间：2018-03-28 19:26:51   编辑：孙铭蔚  点击次数：1893次

在二手房的交易中，常常由于房屋价格上涨而导致当事人不惜违反合同中的约定，也要将房子另卖他人。除了价格上涨的诱惑之外，现阶段的合同违约成本过低，且因国家政策要求，银行贷款审批时间较长等原因，造成了二手房纠纷增多，且争议颇大。

案情简介

2017年6月5日，李某、王某和中介签订了一份《房屋买卖居间服务合同》，约定李某以103万元的价格购买王某所有的一套房屋，李某在签订合同当日即向中介交付定金2万元，并于2017年6月20日交付中介购房首付款、佣金及代办费20万元。合同还约定，李某在手续齐全后向银行申请贷款。但是合同签订后，李某的贷款审批一直没有通过，故王某在等待银行贷款审批无果的情况下，于2017年8月2日向李某发送《通知》，内容为李某的银行贷款审批毫无进展，且经其向银行查询得知李某的申请不符合贷款条件，银行不予批准，并要求李某在收到通知之日起7日内以现金方式付清全部购房款，如未缴纳，双方已签署的《房屋买卖居间服务合同》将自动解除，不再另行通知。李某接到王某发送的通知后，向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁，请求裁决王某继续履行更名过户手续。申请仲裁期间，李某申请保全了案涉房产。

争议焦点

双方当事人是否存在违约行为？

仲裁结果

    驳回李某的仲裁请求。

仲裁评析

首先，案涉合同约定：“如李某贷款金额未获得银行或公积金管理中心批准的，李某须补齐差额首付款或自行筹集房款以现金形式交易。”王某在庭审中并未提交证据证明其在2017年8月2日向李某发出通知时李某被银行拒贷情况属实，且该通知是王某的单方意思表示，没有经与李某协商，故对李某没有约束力；其次，案涉合同约定：“中介方在收齐首付款后的三个工作日之内通知甲、乙双方准备贷款需要的材料，甲乙双方贷款资料准备齐全后，双方开始办理银行审批等相关手续，贷款审批通过之后进行房屋产权更名。”故双方当事人应该先进行贷款后办理更名过户手续。李某在合同约定的更名过户的条件具备前，提前提出的办理诉争房屋更名过户手续的仲裁请求，仲裁庭不予支持。

哈仲提示

    在要求相对人履行合同义务时， 要注意合同中的各项条款以及关于合同义务的履行顺序的具体约定，不能因主张相对人履行合同义务而忽略自己应在先履行的合同义务。同时，在该案例中也存在请求错误的情形，本案中如李某请求继续履行合同可能会得到仲裁庭的支持，而主张更名过户的仲裁请求的前提需要李某履行自己的义务即交付剩余房款，所以明确合同约定及主张正确是仲裁请求能否得到支持的重要因素。