房子没过完户，房价涨了，房主后悔了，违约金该咋算？

更新时间：2017-12-14 17:13:13  新晚报记者 董艳春 编辑：lianluobu  点击次数：1556次

签订完房屋买卖合同后，待可以办理房屋过户的时候，房价往往会上涨，房主会后悔，导致恶意违约或者以各种理由拖延过户。今年以来，哈尔滨仲裁委受理二手房买卖合同违约案件，就有不少碰到了房价上涨的事儿。

市民林先生通过中介公司买房，与刘女士签订房屋买卖合同。合同约定：如果刘女士（卖方）违约，需要支付给林先生 25 万元违约金。

但签约后，正在办理过户的时间里，小区房价忽然上涨了不少。于是，刘女士后悔了，不再履行合同，拒绝把房屋卖给林先生。

林先生认为，按现在的房价再去重新买房，其差价损失已远远超过合同约定的 25 万元违约金，因此，他申请仲裁，请求裁决：解除双方签订的房屋买卖合同，同时刘女士赔偿房屋差价损失。

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林先生（买方）的损失，到底是否存在？

仲裁庭上，林先生认为，既然刘女士（卖方）违约不愿意卖房，他现在再购买同地点同面积的房屋必然要多支付出部分金额，即 " 房屋差价损失 "。

而刘女士认为，林先生并没有实际购买其它房屋，" 房屋差价损失 " 并没有实际发生，因此，林先生并不存在这样的损失。

违约赔偿到底应该按什么标准定？

林先生认为，虽然合同中约定了固定违约金数额，即 25 万元，但房屋差价已经远超过 25 万，应当按照房屋差价赔偿。

刘女士却说，合同已经约定了违约金，即使房屋差价损失金额要高于违约金金额，也应该按照合同约定赔偿违约金，要不签合同干嘛？

仲裁结果：解除合同，赔偿损失 30 万元

通过调解，双方解除《房屋买卖合同》。同时，刘女士赔偿林先生房屋差价损失 30 万元，比原来的违约金多赔了 5 万元。

为什么刘女士会多赔钱？

仲裁专家说，能否将房屋差价作为守约方的损失由违约方承担的问题，目前比较普遍。

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则需要支付的另行购房成本，就与之前签约的购房成本之间存在价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的。因此，房屋差价是可以认定为林先生的损失。

同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释规定，根据当事人提出的请求，对违约金予以调整，以仲裁庭认定的房屋差价作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿。

——案例提示——

签订买卖合同时仔细审核合同中约定的条款，特别是关于违约金的约定。此外，在房屋交易过程中要保存好各种交易的票据以备不时之需，出现纠纷及时沟通，必要时可以通过诉讼或者仲裁方式解决。

编辑 张帆