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（一）关于案涉《存量房买卖合同》的效力；

翠兰仲裁请求解除《存量房买卖合同》，仲裁庭需要先就《存量房买卖合同》的效力进行确认。根据本案证据及双方当事人庭审陈述情况，仲裁庭认为，《存量房买卖合同》是无效合同，理由如下：

首先，翠兰与马二虽然签署了《存量房买卖合同》，但双方没有买卖房屋的合意。翠兰与马二系母子关系，并与长子一家长期共同生活在一起，且一直在案涉房屋中居住。翠兰与马二、小芳的身份信息共同登记在一个户口簿中，这些都表明，在几个子女中，翠兰受马二照顾和陪伴更多一些。结合我国赡养父母的文化传统以及大众的生活常识、交易习惯，翠兰想让长子养老送终符合一般大众心理认知及生活习惯。2016年4月6日，翠兰在公证员见证下，出具《遗嘱》并签字捺指印，表明了其想在去世后，由马二继承该房屋的真实意愿。根据《民法典》第一千一百三十三条第二款的规定，“自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承”。翠兰选择将房屋留给长期一起生活的长子，符合法律规定。在这样的背景下，翠兰与马二签订《存量房买卖合同》，并在签订后到马二突发疾病死亡的一年半多的时间里都没有提过房款支付问题，根据老人日常行为逻辑可以推测，翠兰应想在自己尚可自由行动、自主表达意愿的时候，将房屋过户至马二处，避免去世后产生麻烦。长女马一和儿媳小芳也不知道卖房子的事可以从侧面说明，翠兰不想让女儿和儿媳知道其将房屋已过户给马二，这也与正常卖房的行为逻辑不符，而与将房屋赠与长子为避免家庭矛盾不欲声张的行为逻辑相符。从《存量房买卖合同》的内容和履行来看，合同内容仅约定了房屋成交价款，未约定一般房屋买卖合同中关于房屋交付、价款支付、所有权转移及违约责任等重要条款。双方仅办理了房屋产权变更登记，无需交付房屋，也没有给付房款的履行合意。是否支付价款是判断买卖行为还是赠与行为的关键因素，综合上述情况，现有证据证明翠兰与马二没有买卖房屋的真实意愿，签订《存量房买卖合同》的真实目的，是为了符合不动产登记管理部门关于房屋过户的形式要求。

其次，签订《存量房买卖合同》不是继承。《民法典》第一千一百二十一条规定，“继承从被继承人死亡时开始”。第一千一百二十三条规定，“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理”。翠兰于2016年4月6日办理的公证遗嘱尚未生效，继承尚未开始，故签订《存量房买卖合同》及办理房屋过户登记与继承无关。

最后，《存量房买卖合同》系翠兰与马二以虚假意思表示实施的法律行为，应为无效。《民法典》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。本案中，翠兰与马二没有买卖房屋的合意，签订《存量房买卖合同》仅是为了将房屋过户至马二名下，从行为的出发点和行为的法律性质来看，均不是买卖，故双方以虚假意思表示订立《存量房买卖合同》是虚假意思表示实施的民事法律行为，应为无效。

（二）关于房屋是否应当返还

首先，从民事法律行为无效的法律后果来看。《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。根据该规定，案涉房屋系因无效民事行为而获得的财产，应予返还。故对翠兰要求返还房屋的主张，仲裁庭予以支持。

其次，从隐藏民事法律行为的法律后果来看。虽然隐藏民事法律行为不在案涉合同约定范围内，但仲裁庭认为，分析隐藏行为是否有效及其法律后果可以进一步认定本案结论。结合翠兰与马二长期共同生活、已预先立有仅让马二继承房屋的遗嘱等相关因素，可以认定，翠兰具有通过该行为让履行赡养义务的长子先获得房屋的目的。《民法典》第一百四十六条第二款规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。从隐藏行为的效力来看，赠与为双方真实意思表示，且过户行为已经完成，赠与行为有效。

需要注意的是，本案翠兰将房屋过户到长子名下的行为不仅仅是为了让长子提前获得房屋的所有权，而是以此换取在其身体机能减弱甚至丧失的情况下，长子能更好地照顾其晚年生活，符合附条件赠与的法律特征，所附条件为履行陪伴翠兰、照顾翠兰的身体、使翠兰获得适合的医疗保障等养老送终义务。《民法典》第六百六十一条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务”。一般情况下，如果标的房屋已过户到受赠与人名下，则赠与人不可以撤销赠与，但根据《民法典》第六百六十三条的规定，如果受赠人存在严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务三种情形中任何一种情形的，赠与人可以撤销赠与，撤销赠与的行使期限为赠与人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内。本案中，受赠人马二未按照约定履行扶养义务的，赠与人翠兰可以撤销赠与。马二已去世，无法履行赠与所附赡养、养老送终的义务，而根据《民法典》第二十六条第二款规定，成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务。即马二的妻子也就是翠兰的儿媳小芳不具有直接的赡养义务。在马二去世无法履行赡养义务、其他子女身体及经济条件均无法承担长期照顾老人责任的情况下，翠兰需要为未来支付护工、居家保姆费用、治疗、医药费用做长远打算，而其能够获取经济利益的绝大部分来源就是房屋。从翠兰遗嘱内容及过户到儿子名下且未告知小芳的情况来看，翠兰是将房屋赠与给自己儿子一人所有，不是赠与给马二夫妻所有的，翠兰解除《存量房买卖合同》的请求实质上是主张撤销赠与。小芳虽然在马二去世时后曾说过赡养翠兰，但未过一年时间便离家打工，结合小芳之前长期在外打工的情况，翠兰在此时认识到（知道或应当知道）小芳不能完成赡养承诺，赠与所附条件无法实现符合客观情况，在此背景下撤销赠与有法律依据，且未超过法定期限。《民法典》第六百六十五条规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人请求返还赠与的财产。据此，无论是从老年人权益保障出发，还是依据现有法律规定，翠兰要求返还房屋的请求均有据可查，仲裁庭依法予以支持，这样翠兰不仅可以将房屋的经济价值变现解决生活及医疗支出问题，也可以根据自己受到照顾、赡养的情况，重新处理房屋归属问题。需要补充的是，此次房屋的返还，因小芳不是受赠人，也没有因房屋获得利益，因此过户所需要费用应由翠兰自行负责。